Nasza Loteria NaM - pasek na kartach artykułów

Prawnik wyjaśnia: Darowizna nieruchomości a umowa dożywocia

Kamil Gross
Naszym czytelnikom doradza adwokat Kamil Gross.

Zarówno umowa darowizny jak i dożywocie pozwalają na przeniesienie własności nieruchomości. Zazwyczaj umowy te zawierane są pomiędzy najbliższymi członkami rodziny. Różnice pomiędzy tymi umowami przejawiają się przede wszystkim w kwestii finansowej. A mianowicie, darowizny dokonuje się pod tytułem darmym, natomiast dożywocie to przekazanie nieruchomości w zamian za zapewnienie opieki. Różne są również obowiązki podatkowe związane z obydwoma umowami.

Zgodnie z art. 888 § 1 k.c. umowa darowizny to zobowiązanie darczyńcy do przekazania obdarowanemu świadczenia kosztem swego majątku. Jest to świadczenie nieodpłatne. Oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego i zaakceptowane przez obdarowanego. W przypadku kiedy strona obdarowana pozostaje w związku małżeńskim darowizna następuje do jej majątku osobistego, chyba że darczyńca postanowi inaczej. Po podpisaniu aktu notarialnego obdarowany zobowiązany jest zgłosić darowiznę do właściwego urzędu skarbowego i ma na to sześć miesięcy licząc od chwili otrzymania darowizny. Warto wiedzieć, że darczyńca może określić konkretne warunki, które muszą być spełnione przez obdarowanego, aby doszło do przekazania nieruchomości, tzw. polecenie darczyńcy określone w art. 893 k.c., a obdarowany może polecenie wykonać lub nie. Obdarowany może także odmówić wypełnienia polecenia, jeżeli jest to usprawiedliwione wskutek istotnej zmiany stosunków.

W celu zabezpieczenia darczyńcy strona obdarowana może ustanowić na jego rzecz służebność osobistą mieszkania która jest dożywotnia i pozwala na korzystanie z darowanego mieszkania (domu) lub jego części. W przypadku służebności mieszkania, osoba mająca służebność, ma prawo do mieszkania w wyznaczonym lokalu/domu bez obowiązku uiszczania czynszu, często z możliwością korzystania z urządzeń przypisanych do niego, korzystania z kuchni, łazienki oraz innych pomieszczeń. W prawie służebności mieszkania nie zawiera się obowiązek zapewnienia utrzymania wyżywienia czy opieki w czasie choroby i nie można go mylić z umową dożywocia.

Ww. umowę można również odwołać w sytuacji gdy obdarowany dopuści się rażącej niewdzięczności wobec darczyńcy. Odwołania darowizny może dokonać sąd po przeprowadzeniu postępowania. Sądy najczęściej przyjmują, że do rażącej niewdzięczności dochodzi kiedy obdarowany dopuszcza się przestępstwa skierowanego przeciwko darczyńcy (np. zniewaga, kradzież, brak kontaktu, pobicie, uszczerbek na zdrowiu) lub też w sposób ciężki zaniedbuje wobec niego obowiązki rodzinne. Odwołanie darowizny będzie uzasadnione również wówczas, gdy podobnych zachowań obdarowany dopuści się wobec osób bliskich darczyńcy.

Dla skutecznego odwołania darowizny nie wystarczy zatem jedynie wykazanie, że pomiędzy stronami doszło do sytuacji konfliktowej lub do zerwania wzajemnych stosunków. Jeśli nie towarzyszyło temu zachowanie spełniające warunki uznania go za rażącą niewdzięczność, odwołanie darowizny będzie nieskuteczne. Mamy dwie możliwości odwołania darowizny, a mianowicie w pierwszym wariancie obdarowany, który zgadza się z darczyńcą, że spełniły się warunki do odwołania darowizny, zawiera z nim odpowiednią umowę zwrotnego przeniesienia własności tej nieruchomości. Wtedy umowa powinna być zawarta przed notariuszem w formie aktu notarialnego. Zazwyczaj jednak występuje spór co do tego, czy występują przesłanki do odwołania darowizny i wtedy rozwiązanie sporu możliwe będzie tylko na drodze sądowej.

Natomiast umowa dożywocia zgodnie z art. 908 § 1 k.c. polega na przeniesieniu własności nieruchomości - poprzez nieruchomość należy rozumieć zarówno nieruchomość gruntową, jak i nieruchomość budynkową oraz nieruchomość lokalową, jeżeli stanowią one odrębny od gruntu przedmiot własności na nabywcę, który w zamian zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie.

Powinien on przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczyć mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom. Oczywiście zakres obowiązków nabywcy wobec dożywotnika może być rozszerzony lub zawężony. Decyduje tu treść umowy dożywocia, którą również sporządza się w kancelarii notarialnej w formie aktu notarialnego, gdyż brak odpowiedniej formy skutkuje nieważnością umowy. Umowa ta podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych bez względu na pokrewieństwo. Podstawę opodatkowania przy umowie dożywocia stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Stawka podatku wynosi 2% od podstawy opodatkowania. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy dożywocia i ciąży na nabywcy nieruchomości. W związku z tym podatek od czynności cywilnoprawnych pobierze notariusz po podpisaniu aktu notarialnego, pełniący także rolę płatnika i wpłaci go na rachunek organu podatkowego.

Zgodnie z art. 913 §1 k.c. w razie powstania z jakichkolwiek powodów między dożywotnikiem a zobowiązanym takich stosunków, że nie można wymagać od stron, aby nadal pozostawały w bezpośredniej ze sobą styczności - w takim przypadku zakres obowiązków nabywcy może zostać zmieniony w ten sposób, że treścią jego obowiązków stanie się wypłacanie dożywotnikowi dożywotniej renty. Żądanie takiej zmiany może wysunąć każda ze stron umowy.

Natomiast w razie zbycia nieruchomości przez nabywcę, tylko dożywotnik może żądać zmiany treści obowiązków zobowiązanego w ten sposób, że zobowiązany ustali na rzecz dożywotnika dożywotnią rentę. W przypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.

emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Powrót reprezentacji z Walii. Okęcie i kibice

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera
Wróć na glogow.naszemiasto.pl Nasze Miasto